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【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化(十九)嘉兴篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2018-11-22

正文共:3227字 

预计阅读时间:9分钟

文/研究员    杨科伟、柏品慧


市 场 综 述

楼市、地市皆冷
到访成交大幅下降,普遍预期房价回调

就嘉兴人口、经济等城市基本面来看,2017年,嘉兴人均GDP达93964元,三产结构为3.1:53.0:43.9。是年末,全市常住人口465.60万人,其中城镇人口300.31万人,城镇化率达64.5%。户籍人口356.37万人,常住/户籍人口比值为1.31。全年迁入人口4.29万人,迁出人口1.33万人,人口机械增长率8.35‰。城镇居民人均可支配收入53057元,年末城镇常住居民人均住房建筑面积39.62平方米

2016年,嘉兴房地产市场开始转暖,主要在于2016年3月上海升级限购,投资需求外溢至周边三四线城市,嘉兴明显受益;2017年3月,嘉兴成为浙江对接上海示范区,房价快速上行,由7000-8000元/平方米涨至毛坯1.4万元/平方米,统一捆绑30万元车位;2018年上半年,市场热度惯性延续,多数项目认筹推售比2:1甚至3:1,抢房、开盘即售罄已成常态化。并且,一、二手房价格倒挂,二手房配套成熟的小区售价一度高达2.5万元/平方米,新房“买到即赚到”,进一步倒逼恐慌购房和投资购房需求集中释放

到了2018年下半年,市场急速转冷,案场到访量明显下降,工作日日均10-15组,周末20-30组。二手房市场急速冷却,成交显著缩量,房价由2万/平方米以上回调至1.8万/平方米左右,依旧有价无市。新房市场略好于二手房,但各项目销售开始分化,顺销期月均成交量最高达40-50套,最低不足10套。购房者普遍观望,在于:一方面,2016年、2017年大量供地,市场整体供大于求,购房者可选择空间大。另一方面,因限价异常严苛,项目盈利空间明显收窄,导致土地市场转冷,市区新出让地块大都底价成交。典型如南湖区,地价由2018年上半年1万/平方米(剔除配建1.3万/平方米)降至下半年7000元/平方米,乡镇新挂牌土地更是大量流拍,在“地价低与房价低”的简单关系中,普遍预期房价回调。



01

政策环境

限购、限价等“四限”依旧严苛
外地人限购1套,限售2年

嘉兴本地人不限购,外地人限购1套住房,无社保缴存年限要求。认房不认贷,本地人首套房首付30%,二套房首付50%,外地人首付皆50%。房贷利率普遍上浮20%-25%,近期个别项目利率上浮比例下调至15%,但信贷额度偏紧,放款时间较长。非嘉兴户籍居民家庭住房限售2年,对在嘉兴市区内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,限售2年。限价政策异常严苛,毛坯售价统一不超1.4万元/平方米,导致市区新房价格相差不大,毛坯售价大都在1.3万-1.4万元/平方米区间窄幅波动。企业突破限价方式在于精装、强制性捆绑车位(标配30万元,可贷款5年)、捆绑地下储藏室(仅限于个别项目)等。多数项目每日网签严格限定2-5套,成交数据明显失真。

02

客户结构

地缘性客户占比超7成
核心城市外溢客群不足10%

地域性购房理念根深蒂固,购房者以地缘性客户居多,占比70-80%,乡镇客户占比5-10%,跨区域购房现象寥寥。相较而言,高铁嘉兴南站片区有部分上海、杭州等外溢客群,占比约10%,其他区域占比更低。


03

营销去化

分销、一、二手联动皆有运用

限价下特价房折扣力度有限

随着市场转冷,各项目案场营销方式试行渠道分销,商圈拓客、派单,一二手联动,老带新奖励,特价房(因政府严格“限价”以稳定市场,多是底楼、顶楼产品,折扣力度相对有限)等,但市场成交表现依旧不容乐观。


04

区域市场

去化率降低后大幅降价尚仍不多见
仅部分特价房试水

南湖区:嘉兴市政府所在地,生活配套成熟,并有数栋写字楼聚集区,市场需求有支撑。中国铁建花语江南乃全市品质、价格标杆,售价2.4-2.5万/平方米,精装标准5800元/平方米,捆绑车位30万。

秀洲区:市政府重点规划打造的高端居住区。2015年中梁入驻,中梁壹号院于2018年上半年售罄。2017年金茂、卓越相继入驻,地价分别为7000元/平方米、1万/平方米,生活配套不足是短板。

整体而言,嘉兴缺乏支柱型产业,经济在浙江省属中等发展水平。为了加快产业转型升级,助推经济更好、更快发展,嘉兴市政府着力引进高素质人才,部分出让地块要求配建一定比例的人才住房,甚至整栋收购新房做人才公寓。

展望未来,随着房地产市场步入调整期,市场观望情绪浓重,成交将明显缩量,房价将高位盘整,不排除向下调整的可能性。二手房市场更为惨淡,有价无市特征明显,成交量将持续低位运行,价格回调幅度将明显高于一手房。




典型项目一:卓越泓玺台


▲卓越泓玺台案场图


地理位置:秀洲新区秀园路与新塍塘路交叉口

建筑面积:24万平方米

开盘时间:2018年6月

开盘售价:高层1.39万/平方米、洋房1.5万/平方米

项目点评:该项目为2017年5月卓越所拿地块,楼板价1万元/平方米。2018年2月开始蓄客,认筹量超600,6月首开196套,全部售罄。网签受限,该项目每日网签量低至5套。地缘客户居多,占比约80%。高层1梯2户,95平、110平3房,128平4房,售价1.39万元/平方米;洋房116平、126平3房,136平4房,售价1.5万元/平方米,皆毛坯交付,北向房间均赠送一半面积,并捆绑30万元车位。目前主推洋房产品,联排170-180平方米,尚未推售。相较而言,95平方米小户型产品更热销。案场到访量工作日日均20组,周末30组。月均销售约40套,属去化表现较好的项目。周边二手房售价1.7万-1.8万元/平方米,有价无市,成交持续低迷。随着下半年市场转冷,营销方式运用渠道分销、商圈拓宽、老带新奖励物业费等,但由于效果不佳,9月分销渠道已撤。



典型项目二:世茂璀璨时代

▲世茂璀璨时代案场图

地理位置:南湖新区南溪东路与亚欧路交汇处

建筑面积:14.8万平方米

开盘时间:2018年3月

上次开盘售价:高层13350元/平方米,洋房14150元/平方米

项目点评:高层主力户型95平3房、118平4房,毛坯售价13350元/平方米;洋房130-140平4房,毛坯售价14150元/平方米。装修标准3000元/平方米,捆绑车位30万元,综合售价1.8万-1.9万元/平方米。合计1242套房源,剩余约600套,其中洋房400套,剩余约200套。周边二手房售价1.8-2万元/平方米,新房有一定性价比优势。同片区地价明显回调,2018年6月绿城拿地剔除配建楼板价1.3万元/平方米,7月万科拿地楼板价6700元/平方米。

2018年3月首开320套售罄,6月加推210套,蓄客2个月,全部售罄。案场到访量工作日日均10组,周末20-30组。随着下半年市场转冷,去化表现平平,月均销售约10套。国庆期间推出特价房优惠,1楼房源一口价150万元,10月销售略佳约50套。


— END —

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